Calculadora de Financiamento Imobiliário
Calcule a prestação mensal do seu financiamento imobiliário, o total de juros pagos e o custo completo do empréstimo. Inclui tabela de amortização e detalhamento completo.
| Period | Payment | Principal | Interest | PMI | Total Interest | Balance |
|---|
Compare 15-year vs 30-year mortgage terms side by side. The 15-year rate is typically 0.5–0.75% lower than the 30-year rate.
Should you rent or buy? This calculator compares the total cost of renting vs buying over time, factoring in rent increases, equity building, home appreciation, closing costs, and tax deductions.
Watch how your home equity grows over time through principal paydown and home appreciation. Equity = Home Value − Remaining Loan Balance.
See how extra payments, biweekly payments, or annual lump sums can dramatically reduce your interest and shorten your mortgage.
Closing costs typically range from 2–5% of the home price. Here's a detailed estimate based on your mortgage details.
Should you refinance? Enter your current and proposed new mortgage details to find out when you'll break even on refinancing costs.
Can you afford this mortgage? The 28/36 rule says housing costs should be ≤ 28% of gross income, and total debt ≤ 36%.
How to Use
Uma calculadora de hipoteca ajuda você a estimar os pagamentos mensais de um empréstimo habitacional, incluindo principal, juros, impostos sobre a propriedade, seguro residencial, PMI (seguro de hipoteca privado) e taxas de associação de moradores (HOA). Entender esses custos antes de comprar é essencial para tomar decisões inteligentes na compra de um imóvel.
A Fórmula
Pagamento Mensal = P × [r(1+r)n] / [(1+r)n − 1], onde P é o principal do empréstimo, r é a taxa de juros mensal (taxa anual ÷ 12), e n é o número total de pagamentos mensais. Esta é a fórmula de amortização padrão usada por todos os credores.
8 Recursos Que Vão Além do Básico
- Calculadora Principal: Detalhamento interativo do pagamento com gráfico de rosca, gráfico de área empilhada mostrando principal vs. juros ao longo do tempo, e cronograma de amortização completo com exportação em CSV.
- 15 Anos vs. 30 Anos: Comparação lado a lado com diferencial realista de taxa. Veja exatamente quanto mais você paga por mês em comparação com quanto economiza em juros totais.
- Alugar vs. Comprar: Análise completa considerando aumentos de aluguel, valorização do imóvel, formação de patrimônio, custos de manutenção, custos de fechamento e deduções fiscais de juros de hipoteca. Inclui ponto de equilíbrio e gráfico de custo acumulado.
- Linha do Tempo de Patrimônio: Visual mostrando como o patrimônio da sua casa cresce ano a ano, tanto pela amortização do principal quanto pela valorização. Marcos importantes: queda do PMI, 50% de propriedade, pagamento total.
- Pagamentos Extras: Veja como pagamentos mensais extras, valores anuais únicos ou pagamentos quinzenais podem economizar dezenas de milhares em juros e tirar anos da sua hipoteca.
- Estimador de Custos de Fechamento: Detalhamento item por item dos custos típicos de fechamento — taxas de originação, avaliação, seguro de título, depósitos em garantia (escrow) e muito mais. Mostra o total em dinheiro necessário no fechamento.
- Ponto de Equilíbrio do Refinanciamento: Compare os termos da hipoteca atual com os de uma nova. Calcula a economia mensal, o ponto de equilíbrio e o total de juros economizado. Informa se o refinanciamento faz sentido financeiro.
- Capacidade de Pagamento/DTI: A regra 28/36 visualizada com barras de DTI coloridas. Mostra o que você pode comprar em diferentes níveis de entrada, com estimativas específicas de pagamento.
Suporte para múltiplos países — EUA, Reino Unido, Canadá e Austrália — com terminologia localizada (PMI/CMHC/LMI) e formatação de moeda. Todos os cálculos são 100% feitos no seu dispositivo — seus dados financeiros nunca saem do seu navegador. Confira também nossa Calculadora de EMI para empréstimos habitacionais indianos e nossa Calculadora de Juros Compostos para planejamento de economias.
O PMI (Seguro de Hipoteca Privado) é exigido quando sua entrada é menor que 20% do preço do imóvel. Ele protege o credor, não você, em caso de inadimplência. O PMI normalmente custa de 0,5% a 1,5% do valor do empréstimo por ano. Por lei (Homeowners Protection Act), seu credor deve cancelar automaticamente o PMI quando a relação empréstimo/valor do imóvel atingir 78% por meio de pagamentos normais. Você pode solicitar o cancelamento a 80% de LTV. Nossa calculadora mostra exatamente quando o PMI deixa de ser cobrado no seu cronograma de amortização.
Uma hipoteca de 15 anos tem pagamentos mensais mais altos, mas economiza drasticamente no total de juros (frequentemente $100 mil–$200 mil ou mais). A taxa também costuma ser de 0,5–0,75% menor. Escolha 15 anos se conseguir pagar confortavelmente a parcela mais alta sem sacrificar a reserva de emergência ou as contribuições para a aposentadoria. Escolha 30 anos para pagamentos menores e mais flexibilidade financeira. Use nossa aba de 15 vs. 30 anos para ver os números exatos para a sua situação.
A regra 28/36 é a diretriz padrão: o total dos custos com moradia (hipoteca + impostos + seguro) não deve passar de 28% da renda mensal bruta, e o total de pagamentos de dívidas deve ficar abaixo de 36%. Para uma renda anual de $95.000, isso significa custos de moradia abaixo de aproximadamente $2.217/mês. Nossa aba de Capacidade de Pagamento calcula isso para você e mostra qual preço de imóvel você pode comprar em diferentes níveis de entrada.
Os custos de fechamento são taxas pagas no momento da compra, normalmente entre 2% e 5% do preço do imóvel. Eles incluem taxas de originação do empréstimo, avaliação, seguro de título, honorários de advogado, taxas de registro, depósitos em garantia (escrow) e juros pré-pagos. Em um imóvel de $400.000, espere algo entre $8.000 e $20.000. Esses valores são ADICIONAIS à sua entrada. Nossa aba de Custos de Fechamento fornece uma estimativa detalhada item por item. Lembre-se: muitos custos de fechamento são negociáveis.
Depende de quanto tempo você vai ficar, dos custos de moradia locais em comparação com os aluguéis e da sua situação financeira. Comprar gera patrimônio e oferece estabilidade, mas custa mais no início (entrada + custos de fechamento) e inclui manutenção. Alugar é mais flexível, com custos iniciais menores. Nossa calculadora de Alugar vs. Comprar faz toda a matemática: considerando aumentos de aluguel, valorização do imóvel, formação de patrimônio, deduções fiscais e custos de manutenção, para encontrar o seu ponto de equilíbrio.
O refinanciamento faz sentido quando a economia mensal supera os custos de fechamento dentro de um prazo razoável. Uma regra geral comum: se você conseguir reduzir sua taxa em 0,75%–1% ou mais E pretende permanecer no imóvel por tempo suficiente para superar o ponto de equilíbrio (geralmente 18–36 meses), o refinanciamento vale a pena ser considerado. Nossa aba de Refinanciamento calcula o ponto de equilíbrio exato e a economia total de juros para a sua situação específica.
Com pagamentos quinzenais, você faz 26 meios pagamentos por ano em vez de 12 pagamentos integrais. Isso equivale a 13 pagamentos mensais — um pagamento extra por ano direcionado inteiramente ao principal. Em um empréstimo de $320.000 a 6,5%, os pagamentos quinzenais podem economizar aproximadamente $47.000 em juros e pagar a hipoteca 4 a 5 anos antes. É a forma mais simples de acelerar o pagamento sem um grande compromisso financeiro.
Uma conta em garantia (escrow) é criada pelo seu credor para coletar e pagar os impostos sobre a propriedade e o seguro residencial em seu nome. Todo mês, uma parte do seu pagamento da hipoteca vai para essa conta. Quando as contas de impostos e seguro vencem, o credor as paga a partir dessa conta. Isso garante que essas contas essenciais sejam sempre pagas. No fechamento, você normalmente deposita de 2 a 3 meses de impostos e seguro antecipadamente na conta em garantia.